Czy każdą decyzję trzeba podejmować uchwałą?
Najważniejsze — tak. W sprawach zwykłego zarządu decyduje zarząd, ale warto to doprecyzować regulaminem.
Czy wspólnota może dochodzić roszczeń od dewelopera?
Tak — z rękojmi/gwarancji, często po ekspertyzie.
Czy monitoring na klatce jest legalny?
Tak, przy spełnieniu wymogów RODO i proporcjonalności (regulamin, oznaczenia, cele).
Czy można „przepisać” dług na nowego właściciela?
Zależy od rodzaju świadczenia; najczęściej dochodzi się od właściciela aktualnego i/lub poprzedniego zgodnie z przepisami i ustaleniami.
Co, jeśli zarząd nie działa prawidłowo?
Możliwa zmiana zarządu, odwołanie zarządcy, a w skrajnych przypadkach wniosek o zarządcę przymusowego.
Czy wspólnota podlega PZP?
Z reguły nie, ale warto prowadzić przejrzystą procedurę ofertową.

• Co to jest: Stała lub doraźna pomoc prawna dla wspólnot i właścicieli lokali.

• Kiedy skorzystać: Uchwały i zebrania, umowy i przetargi, windykacja, inwestycje/remonty, spory z właścicielami, wykonawcami lub deweloperem.

• Jak działamy: Audyt dokumentów → plan działań → negocjacje/uchwały → ewentualne postępowanie sądowe/administracyjne.

• Gdzie: Bytom i cały Śląsk.

• Zaskarżenie uchwały: termin 6 tygodni (zawity) od podjęcia lub zawiadomienia.

• Odwołania administracyjne: co do zasady 14 dni (KPA) od doręczenia.

• Rękojmia za wady robót: terminy z KC/umowy – warto je precyzyjnie uregulować.

• Wgląd w dokumenty: właściciel ma prawo wglądu – dobrze mieć procedurę udostępniania.

• Rozliczenia mediów: trzymaj się uchwał/regulaminów i jawnych kryteriów podziału.

Krótka odpowiedź: dobry tryb uchwał, precyzyjna umowa z wykonawcą i kontrola robót ograniczają ryzyko sporów i kosztów.

Procedura w 5 krokach

1. Audyt potrzeb i dokumentacji (stan techniczny, MPZP/warunki).

2. Uchwały i budżet (fundusz remontowy, sposób finansowania).

3. Wybór wykonawcy (zapytania ofertowe, kryteria, protokół wyboru).

4. Umowa (zakres, terminy, wynagrodzenie, kary, rękojmia/gwarancja, protokoły odbioru).

5. Nadzór i rozliczenie (inspektor, odbiory, usuwanie wad).

Wspólnota planowała termomodernizację i wymianę instalacji. Przygotowaliśmy uchwały, przeprowadziliśmy konkurencyjny wybór wykonawcy, wprowadziliśmy kary umowne i wymagania dot. odbiorów. Efekt: inwestycja zakończona w terminie, bez sporu o wynagrodzenie, a późniejsze usterki usunięte w ramach gwarancji.

Krótka odpowiedź: Pełne spektrum — od organizacji zarządu i zebrań, przez umowy i inwestycje, po windykację, RODO/monitoring, spory sąsiedzkie, odpowiedzialność za szkody i postępowania przed PINB/WSA.

• Uchwały i zebrania: przygotowanie projektów, kontrola trybu głosowania (udziały, pełnomocnictwa), protokoły, doradztwo „co można uchwałą”.

• Zarząd i zarządca: zmiana sposobu zarządu (art. 18 UWL), umowy z zarządcą, nadzór nad wykonywaniem obowiązków, odpowiedzialność zarządu.

• Umowy i inwestycje: przetargi/oferty na remonty i dostawy, umowy o roboty budowlane, rękojmia i gwarancja, rozliczenia z wykonawcami.

• Windykacja należności: wezwania, pozwy o zapłatę, zabezpieczenia, egzekucja; hipoteka przymusowa na lokalu dłużnika po uzyskaniu tytułu.

• RODO i monitoring: polityki, klauzule informacyjne, rejestry, regulaminy monitoringu, dostęp do nagrań.

• Spory sąsiedzkie: immisje (hałas, zapachy), zalania, naruszenia części wspólnych, bezumowne korzystanie.

• Sprawy budowlane: PINB/WINB, legalizacja robót, nakazy, odwołania i skargi do WSA/NSA.

• Deweloper i wady budynku: dochodzenie roszczeń z rękojmi/gwarancji, protokoły usterek, kary umowne.

• Najem części wspólnych: dach/elewacja pod reklamy lub instalacje, umowy z operatorami telekomunikacyjnymi (dostęp do nieruchomości).

• Finanse i rozliczenia: regulaminy rozliczania mediów, fundusz remontowy, plan gospodarczy, wgląd właścicieli w dokumenty.

• Mała wspólnota (<7 lokali): model współwłasności (KC) – umowy między współwłaścicielami, rozliczenia, spory.

• Gdy przygotowujesz duże inwestycje lub długie kontrakty (ryzyko finansowe).

• Gdy potrzebna jest zmiana sposobu zarządu lub umowa z zarządcą.

• Gdy pojawiają się zaległości i konieczna jest skuteczna windykacja.

• Gdy w grę wchodzi PINB/WSA, monitoring/RODO, spory z deweloperem lub trudne relacje sąsiedzkie.

• Gdy trzeba szybko zareagować na wadliwe uchwały (terminy!).